Quy hoạch 1/500 là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt?

Quy hoạch 1/500 là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt? Quy hoạch 1/500 (Quy hoạch chi tiết xây dựng) là dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Đóng vai trò là một trong những cơ sở để triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị và thực hiện các dự án xây dựng, những người quan tâm đến bất động sản và xây dựng đô thị buộc phải biết và hiểu qua quy hoạch 1/500. Mặc dù là quy định quan trọng trong xây dựng và sử dụng đất, nhưng không phải bất kỳ ai làm việc trong lĩnh vực bất động sản đều nắm rõ tường tận những điểm quan trọng của quy hoạch 1/500. Khi nói về các khái niệm quy hoạch trong xây dựng, sẽ có rất nhiều khái niệm và nhóm quy hoạch khác nhau được nhắc đến như: quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch nông thôn,… tuy nhiên đây chỉ là các nhóm chung chứ không phải là dạng quy hoạch chi tiết. Thông thường, quy hoạch xây dựng chung sẽ có tỷ lệ khá lớn như: 1/25.000 – 1/250.000 – 1/5.000 – 1/10.000. Khi nhắc đến quy hoạch chi tiết, chắc chắn phải nhắc đến 2 loại tỷ lệ quy hoạch chính là: 1/2.000 và 1/500. Bài viết này sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ và ứng dụng được quy hoạch 1/500 trong quá trình làm việc với các dự án xây dựng cũng như sử dụng nhà đất. Khái niệm cơ bản về quy hoạch 1/500 Quy hoạch 1/500 là gì? Quy hoạch 1/500 (Quy hoạch chi tiết xây dựng) là dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để lập nên các dự án xây dựng khác với đầy đủ các giấy tờ cấp phép và các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Trên cơ bản, quy hoạch 1/500 sẽ được hiểu như sau:

• Đây là quy hoạch dùng để cụ thể hóa nội quy quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
• Quy hoạch 1/500 sẽ bố trị cụ thể tất cả các hạng mục công trình trên mặt đất như: hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trị cụ thể đến từng ranh giới của các lô đất thuộc bản đồ quy hoạch 1/500.
• Đây cũng là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện công trình. Quy hoạch 1/500 hỗ trợ rất đắc lực cho các bước triển khai.
• Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.

Những yếu tố mà quy hoạch 1/500 phải thể hiện rõ

• Dân số
• Diện tích đất sử dụng
• Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
• Tổ chức không gian, kiến trúc
• Công trình hạ tầng
• Kiến trúc hoặc thiết kế chi tiết của từng lô đất
• Đất giá môi trường

Ngoài ra, quy hoạch 1/500 còn giúp xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài quy hoạch như: đường đi, vỉa hè, tường rào, cổng,… Hình minh họa cho bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 Các loại dự án phải được xây dựng theo quy hoạch 1/500 Đối với những dự án đầu tư xây dựng cụ thể, buộc các chủ đầu tư phải tiến hành lập bản quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 sau khi đã hoàn thiện và được phê duyệt bản quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Trên thực tế vẫn có các trường hợp bắt buộc phải lập quy hoạch 1/500, nhưng vẫn có các trường hợp ngoại lệ:

1. Các trường hợp bắt buộc phải có quy hoạch 1/500

• Các công trình xây dựng tập trung như: khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch, khu bảo tồn, khu cụm công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, các công trình giáo dục, công trình y tế, công trình văn hóa,…
• Các dự án có quy mô từ 5ha trở lên (riêng hạng mục nhà ở chung cư từ 2ha trở lên) phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 sau khi quy hoạch 1/2.000 đã được các cơ quan tương ứng với dự án thuộc thẩm quyền cấp đó.

1. Các trường hợp ngoại lệ

• Dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha hoặc dự án nhà ở, chung cư dưới 2ha. Điều kiện miễn lập quy hoạch 1/500: phải bảo đảm bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với QHCTXD 1/2.000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
• Các công trình đơn lẻ như: nhà ở, công trình công cộng quy mô nhỏ,…nhưng phải đảm bảo các hạng mục phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000.

  Một trong những dự án xây dựng bắt buộc có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Cơ quan phê duyệt quy hoạch 1/500 Tất cả các dự án quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 đều yêu cầu đảm bảo tính pháp lý và tính minh bạch cao, vì vậy việc phê duyệt phải được thực hiện bởi các cơ quản chức năng có thẩm quyền được quy định rõ rệt bằng văn bản pháp lý của nhà nước. Vậy ai là người có đủ thẩm quyền để phê duyệt bản đồ quy hoạch dự án 1/500? Theo quy định, các cơ quan sau đây có đủ quyền phê duyệt quy hoạch 1/500:

• Bộ xây dựng: đây là cấp trực tiếp phê duyệt các đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: phê duyệt các đồ án quy hoạch tỷ lệ xây dựng 1/500 cho các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh.
• Ủy ban nhân dân cấp Huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.